Maliyet, medeni hukuk işleminin konusunun temel özelliklerinden biridir. Belirtileri nelerdir? Değerler nasıl sınıflandırılır? İşletmelerde veya gayrimenkul işletmelerinde hangi amaç için ilgili göstergeler ve hangi yöntemlerle hesaplanır?
Maliyet ve değerleme nedir
Değer türlerini ve sınıflandırma için eşlik eden gerekçeleri incelemeden önce, neyi temsil ettiğini belirleyeceğiz. Dünya ve Rus iktisatçıları arasında açık bir açıklama yapmasına izin verecek birçok kriter var. En popüler olanlar arasında: maliyet, mülkiyet haklarının devri veya nesnenin kullanılması için diğer mekanizmaların tahmini zamanında medeni hukuk ilişkileri konuları arasındaki etkileşim sürecinde bir işlemin koşulu olarak belirlenen para miktarıdır. Buna karşılık, “değerleme” kavramı, söz konusu tutarın belirlenmesine yönelik bir mekanizma ile ilişkilidir.
Değerlendirmenin Boyutları
Değerlendirme nesneleri emlak, hizmetler, ulaşım, ev eşyaları, fikri mülkiyet olabilir - bireyler ve tüzel kişilikleri içeren işlemler için olası bir konu olarak medeni hukuk tarafından sağlanan her şey. Parasal değerin belirlenmesi ile ilgili olan ve bir hukuk ilişkisinden bir diğerine devri mülkiyet haklarının devredilmesinin temelini oluşturan prosedür, her iki tarafça tanınan yöntemlerle gerçekleştirilir. Üçüncü taraflarca da sunulabilirler, ancak işlemdeki ana katılımcılar ile anlaşmaya tabidirler.
Bu veya diğer türdeki mal, mülk veya hizmetlerin değeri, hukuki ilişkinin niteliğine bağlı olarak, tarafların talebi üzerine veya yasanın gerekleri nedeniyle belirlenebilir. Bu nedenle, örneğin, gayrimenkul işlemlerinde değerleme uzmanlarının hizmetlerinin kullanımı, birçok durumda mülkiyet haklarının kaydedilmesi için zorunludur.
Değerlendirme Yaklaşımları
Değerlendirme ve örneğin değer türünün belirlenmesi, çeşitli yaklaşımlar çerçevesinde gerçekleştirilebilir. Rus iş pratiğinde, üç ana şey vardır: karlı, karşılaştırmalı ve maliyetli. Onların özünü düşünelim.
Gelir modeli, değerleme nesnesinin yeni sahip tarafından olası kullanımından (örneğin, kiralama) hesaplanan gelirin hesaplanmasına dayanan yöntemlerin kullanımını içerir. Karşılaştırmalı model, bazı nesnelerin özellik değeri türlerini karakterize eden figürlerin, diğerlerinin temel özellikleri açısından çok benzer göstergelerin incelenmesini içerir. Örneğin, bir daire için uygun parasal göstergeyi belirleyen bir değerleme uzmanı, kural olarak, emlak piyasasındaki mevcut teklifleri inceler. Maliyet modeli çerçevesinde, nesnenin uygun işlevsel durumda tutulması için gerekli olan olası maliyetler hesaplanır. Örneğin, bir kişi bir traktör satın alırsa, o zaman işe aldığı değerlendirme uzmanı, bu tür taşıma maliyetini belirlerken, ekipmanın onarımı ile ilişkili potansiyel maliyetleri dikkate almalıdır.
Maliyet sonucu
Mülkiyet değeri türleri analiz edilir edilmez ve ilgili değerlendirme yapılır yapılmaz, sonuç, işlemin nihai fiyatını belirlemek için bir kılavuz olarak kullanılabilir. Ya da başka amaçlar için - örneğin, bir sigorta sözleşmesi imzalarken, kredi verirken, bir hisse satarken, vb. Rus uzmanlar tarafından çeşitli nesnelerin değerlendirilmesinde hangi değer türlerinin ayırt edildiğini düşünelim. Ayrıca, ilgili bilgilerin uygulamada nasıl kullanılabileceği.
Maliyet sınıflandırması
Bu veya bu değerlendirme nesnesinin ne tür değerleri modern uzmanlar tarafından ayırt edilir? Çok fazla sınıflandırma kriteri vardır. Rus iktisatçıları arasında yaygın olan modellerden birini düşünün.
Özellikle piyasa değerini içerir. Bu, rekabetçi bir segmentte satılması gerekiyorsa, değeri nesnenin değerlemesi sırasında sabitlenen fiyattır. Yani, doğru değeri belirlemenin önkoşulları, malların fiyatlandırılması ilkeleri hakkında kamuoyunun bilgilerinin bulunması, fiyatı etkileyen önemli dış (düzenleyici) faktörlerin olmamasıdır.
Söz konusu modelde bir yatırım değeri vardır. Göstergeleri, belirli bir nesneye yatırım yapmak isteyen kişilere bilgi sağlamak için tanımlanır. Bazı durumlarda, yatırım değeri piyasa değeri ile çakışabilir. Ancak bu her zaman böyle değildir. Bazen, yatırımla aynı zamanda, nesnenin kalıntı değeri de hesaplanır. Değeri, işlemin konusu yeniden satışından dolayı olası gelirin muhtemel tutarını ifade eder.
Kadastro değeri var. Kuruluşunun amacı, nesneyi belirli bir eyalet veya endüstri kaydına, ilgili ifadeler tarafından daha sonra bilgi kullanımı ile kaydetmektir. Kural olarak, bu durumda vergileri hesaplamaktan bahsediyoruz. Gayrimenkul hakkında konuşursak kadastro değeri genellikle piyasadan daha düşüktür veya yaklaşık olarak buna eşittir.
Ayrıca sigorta değeri diye bir şey var. Bir sigorta sözleşmesi kapsamındaki ödeme tutarının hesaplanmasını içerir. Bazı durumlarda, bir nesnenin değiştirme maliyeti de onunla aynı anda hesaplanır. Bu, örneğin, sigorta şirketi ile ilgili anlaşma parasal tazminat anlamına gelmez, ancak nesnenin hasar veya arıza durumunda orijinal işlevsel durumuna getirilmesi anlamına gelir.
Bu nedenle, Rus ekonomi okulunda en yaygın olan 4 tip değeri ve bunları tamamlayan birkaç değeri inceledik. Bu liste, elbette, kapsamlı değildir. İsteğe bağlı olarak yasal statüye sahip farklı nesnelerin özellikleri ile ilgili özel piyasa değeri, yatırım veya kadastro türleri vardır. Şimdi, ilgili parametrenin pratik önem açısından hesaplandığı nesnelerin özünün incelenmesine dönüyoruz.
İşletme Değerlemesi
Tabii ki, değerin belirlendiği ile ilgili birçok özel nesne türü vardır. Rus iş pratiğinde en sık karşılaşılanlar arasında iş ve emlak vardır. İlk durumda, firmaların varlıklarının, yönetim ilkelerinin ve kâr getirici faaliyetlerinin toplamı değerlendirilir. İşletmenin değer türlerini incelemeden önce, ilgili değerlendirmenin konusuyla karşı karşıya olan hedefleri belirlemek yararlı olacaktır.
Bir işletme için maliyet parametrelerini neden belirlemelisiniz? Buradaki ilk seçenek, işletmeyi satma beklentileridir. Şirketin sahibi başka bir şey yapmaya karar verebilir, ancak akımı başka bir sahibin eline aktarmak faydalı olmadan önce. Ayrıca, şirket yönetiminin kalitesini artırmak, yönetim sistemindeki olası eksiklikleri belirlemek için bir iş değerlendirmesi yapılabilir. Başka bir seçenek, yeterli işletme sermayesi yoksa veya şirketin piyasayı genişletme görevini belirlemesi durumunda yatırımcıların dikkatini çekmektir, bunun sonucunda ek fonlara ihtiyaç vardır. Ticari değerleme, bir kredi için başvururken gerçekleştirilebilir - kural olarak, bir banka tarafından kredi verilmesi konusunda karar vermek için bir rehber görevi görür.
İşletme Değerleme Değerleri
İşletmelerin değerlemesinde ne tür değerler bulunmaktadır? Burada en çok hangi ilkeler kullanılır? İşletme değerlemesinde geçerli olan temel değer türleri piyasa ve yatırımdır. Bazı uzmanlara göre, bir işletme satın alma olasılığı göz önüne alındığında, bir ortağın ilgili beklentilerin analizinde ikinci yöne odaklanması tavsiye edilir. Bir işletme için tipik bir “piyasa” fiyatı, bir işletmenin gelişim potansiyeli hakkında her zaman net bir şekilde konuşmayan bir göstergedir. Ancak, kesin olarak tanımlamaktan bahsediyorsak, gerekli sayıları hesaplamanın temel ilkeleri temel alınabilir:
- mevcut göstergeleri diğer piyasa katılımcılarının özellikleri ile karşılaştırarak;
- işletmenin rekabet avantajlarının incelenmesi;
- değerlendirmeyi yapan uzmanların öznel vizyonu hakkında;
- dış faktörlerin etkisinin incelenmesi.
Bir işletmenin yatırım değerini belirlemekten bahsediyorsak, aynı prensipler uygulanabilir, ancak bunlara ek olarak başkalarının kullanılmasına da izin verilir:
- işle ilgili kuruluşların davranışlarının modellenmesi (faktörlerin etkisi);
- karlılığın hesaplanması (zaman içinde piyasa değerinde artış).
Belirli değer göstergeleri, işletmedeki yatırımların tahmini büyüklüğüne ve yatırım getirilerinin ne kadar olacağına bağlı olarak, bir işletmenin veya yatırımcının potansiyel alıcısını tatmin edebilir. Çoğu durumda, yatırım kredi kaynaklı olabilir. Olası kârın değeri sadece sıfırdan farklı olmamalı, aynı zamanda bankaya faiz ödenmesini sağlamalıdır. Bir işletmenin piyasasını ve yatırım değerini yansıtan göstergeleri saymayan, yatırımcı karar vermede ek yönergeler şunları içerebilir:
- işletmenin tahmini sürdürülebilirliği (uzun süre gelir elde etme yeteneği);
- geri ödeme sürelerinin rekabetçi işletmelerle korelasyonu (belki bir yatırımcının başka bir şirkete yatırım yapması ve alıcının onu alması daha kârlıdır);
- ortaklar arasındaki güven düzeyi.
Bu kriterler çok öznel olabilir. Bu nedenle, iş pratiğinde, bir işletmenin piyasa ve yatırım değeri önemli parametrelerdir, ancak her zaman anahtar değerler değildir.
Olası başka bir faktör, işletmeyi yatırım veya olası bir satın alma işlemi için değerlendirmekle ilişkili iş türlerinin maliyetidir. İşletmenin çalışmasına, gerçek kar anlamına gelmeyen önemli yatırımlar eşlik edebiliyorsa (örneğin, dış uzmanlar, denetçiler ve analistlerle temasa geçilmesi), o zaman yatırımcının veya potansiyel alıcının belirli bir şirketle ilgilenmemeyi tercih etmesi muhtemeldir.
Gayrimenkul Değerleme
Ne tür mülk değeri olduğunu ve bunun değerlendirilmesinde hangi yaklaşımların uygulandığını incelemek yararlı olacaktır. Ancak daha önce - iş dünyasında olduğu gibi - katılımcıların ilgili türde sivil işlemlerde izledikleri hedefleri tanımlarız. Mülk değeri türlerini inceleme ve bir değerleme uzmanının hizmetlerine dönme ihtiyacı, aşağıdaki ana durumlarda ortaya çıkar:
- bir daire, ofis, diğer bina veya binanın satış işlemi varsa;
- şirketin değerli varlıkları;
- Vergi matrahının büyüklüğü emlak vergileri cinsinden belirlenir.
Tabii ki, pratikte gayrimenkul değerlemesi için daha fazla neden olabilir. Örneğin, bazı durumlarda, temel prosedürlere ek olarak tahmini maliyet türlerini belirlemek gerekli hale gelir. Veya - bir seçenek olarak - devlet ihtiyaçlarını transfer etmek amacıyla gayrimenkulü değerlendirmek.
Gayrimenkul Değerleme Değerleri
Yukarıda ana işletme değeri türlerinin piyasa ve yatırım olduğunu kaydettik. Gayrimenkul ile ilgili olarak, aynı parametreler araştırılabilir, ancak kural olarak, bir takım başkaları da vardır. Yani, nesnenin kadastro ve sigorta değeri. Bazı durumlarda, tasfiye de belirlenir. Yukarıda piyasa ve yatırım değerini belirleme özelliklerini zaten dikkate aldık. Gayrimenkul söz konusu olduğunda, formlarındaki genel ilke ve yöntemler genellikle bir işletmeyi değerlendirmede kullanılanlara benzerdir. Yalnızca ilgili pazarın özelliklerine daha fazla adapte olduklarında yer alırlar: “rekabet”, “koşul” (onarım seviyesi, kaplama malzemeleri ve kalitesi vb.), “Kârlılık” - beklenen “fiyat artışı” ile değiştirilir.
Şimdi kadastro, sigorta ve tasfiye değerleri için rakam hesaplamasının nasıl yapıldığını inceleyelim. Hepsinin bazı özellikleri var. Listelenen her bir belirlenmiş değer türü, değerleme yöntemleri açısından özellikler ile karakterize edilir. Onları düşünün.
Taşınmazın kadastro değeri söz konusu olduğunda, değerleme uzmanı ilgili yasal kaynaklara yansıtılan metodolojileri, Maliye Bakanlığının tavsiyelerini ve konut ile ilgili bilgilerin pratik kullanımından sorumlu diğer departmanları temel alır. Bazı durumlarda, bir nesnenin piyasa değerini belirlemeye özgü kriterler de kullanılabilir. Çeşitli teknik dokümanlar incelenebilir.
Görev, taşınmazın sigortalı değerini belirlemekse, bu durumda, kural olarak, değerleme uzmanı esas olarak piyasa yöntemleri tarafından yönlendirilir, ancak satın alma ve satış işleminin gerçek içeriği için ayarlanır. Örneğin, bir kişi bir ipotek üzerinde bir daire satın alırsa, sigorta değerine sadece kredi tutarı dahil edilebilir. Ve bu durumda, sigorta şirketleri ile sözleşme kapsamındaki tutarın hesaplanması için uygun temel, dairenin piyasa değerinin saf formda alınmasından daha düşük olabilir.
Bir ipotek, bir nesnenin kalıntı değerinin medeni hukuk işlemlerinin konuları için pratik olarak önemli olabileceği bir piyasa segmentine örnektir. Örneğin, bir kişi veya kuruluş kredi ödeme koşullarını yerine getiremezse, banka muhtemelen taahhüt edilen mülkü satmaya karar verecektir. Bir kredi işlemi imzalamadan önce bile, bir finans kurumu muhtemelen projenin tasfiye bileşeni için olasılıkları analiz etmek isteyecektir.
Bununla birlikte, bazı uzmanların, bankalarla etkileşimde bulunurken gayrimenkul işlemleriyle ilgili olarak "artık değer" terimini kullanmanın yasa dışı olduğunu düşünüyoruz. Gerçek şu ki, varsayılan olarak, bir ipotek sözleşmesi dairenin bankanın mülkiyetine zorunlu bir şekilde aktarılması anlamına gelmez - bu sadece bir kredi için güvenlik önlemidir. Saf haliyle, tasfiye değeri, bir nesnenin sahibinin (örneğin, bir işletme) mülkünü satabileceği fiyatın (örneğin, işletmenin iflasından dolayı) hesaplanmasını ima eder. Bu nedenle söz konusu terimi gayrimenkul ile ilgili olarak kullanmak dikkatle kullanılmalıdır.
